Schönheitsreparaturen

In älteren Mietverträgen stehen häufig noch Begriffe wie "besenrein" oder "bezugsfertig" oder "vertragsgemäßer bzw. ursprünglicher Zustand".

Hier hat der Mieter Glück gehabt, er muss nicht renovieren. Er muss die Wohnung räumen und sauber, das heißt gewischt und gefegt, zurückgeben.

In den meisten Mietverträgen steht aber ausdrücklich, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss oder zu renovieren hat.

Für derartige Mietvertragsklauseln gilt immer: Der Mieter soll nicht mehr an Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen, als er selbst verwohnt hat. Gegen diesen Grundsatz verstößt eine Vertragsklausel, die festlegt, dass der Mieter bei Einzug, während der Mietzeit und bei Auszug aus der Wohnung renovieren muss.

Unwirksam sind auch Vertragsklauseln, die den Mieter automatisch beim Auszug zur Renovierung verpflichten. Die Wohndauer des Mieters ist zu berücksichtigen. Er kann nicht verpflichtet werden, die Wohnung nach einem Jahr Mietzeit komplett zu renovieren.

Unwirksam ist auch eine Renovierungsklausel, die festlegt, dass der Mieter "bei Bedarf" renovieren muss oder Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, "sobald sie erforderlich sind".

In beiden Fällen besteht die Gefahr, dass der Mieter für die Abnutzungen seiner Vormieter aufkommen und bezahlen müsste.

Wirksam sind Klauseln, nach denen der Mieter nach Ablauf bestimmter Fristen renovieren muss:

• Alle drei Jahre: Küche, Bad und Dusche.
• Alle fünf Jahre: Wohnzimmer, Schlafräume, Flur, Diele und Toiletten.
• Alle sieben Jahre: Nebenräume, zum Beispiel Abstellkammer.

Diese Fristen beginnen mit dem Einzug oder der letzten Mieterrenovierung zu laufen. Spätestens beim Auszug muss der Mieter dann die Zimmer renovieren, bei denen die Frist abgelaufen ist.

Konsequenz: Zieht der Mieter nach zweieinhalb Jahren aus, muss er überhaupt nicht renovieren. Zieht er nach vier Jahren aus, müsste er allenfalls Küche, Bad und Dusche streichen und tapezieren. Erst wenn der Mieter nach fünf Jahren die Wohnung verlässt, müsste er bis auf die Abstellkammer in der gesamten Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen.
Keine Rolle spielt es hierbei, ob der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses in eine unrenovierte Wohnung gezogen ist und renoviert hat oder ob die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses topp renoviert war.

Schönheitsreparaturen in der unrenovierten Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses zählen nach Meinung der Gerichte nicht mit, sie sind "freiwillig". Etwas anderes gilt nur, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist: "Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung bei Einzug zu renovieren." Dann muss nach fünf Jahren oder beim Auszug nicht noch einmal renoviert werden.

Muss der Mieter die Wohnung komplett renovieren, dann muss er Wände und Decken tapezieren und streichen. Auch die Heizkörper und das Holzwerk, das heißt Innentüren, Fenster und Außentüren von innen müssen gegebenenfalls lackiert werden. Allerdings ist bei derartigen Lackierarbeiten nach Ansicht der Gerichte immer auch der Gesichtspunkt der Notwendigkeit und Erforderlichkeit zu prüfen. So ist es zum Beispiel abwegig, dass Heizkörper alle drei oder fünf Jahre tatsächlich neu lackiert werden.
Vertragsklauseln, die kürzere Renovierungsfristen vorsehen als die oben angegebenen, sind unwirksam. Der Mieter muss dann überhaupt nicht renovieren.

Nachteil der Fristenregelung, zumindest aus Sicht des Vermieters, ist, dass die Wohnung nie auf Kosten eines Mieters renoviert wird, wenn die Mieter immer vor Ablauf des dritten Jahres ausziehen.

Mit Hilfe einer so genannten Abgeltungsklausel kann wirksam bestimmt werden, dass Mieter bei Auszug anteilige Renovierungskosten zahlen müssen, obwohl die im Fristenplan vorgesehenen Zeiten noch nicht abgelaufen sind. Zum Beispiel: "Liegen bei Auszug die letzten Schönheitsreparaturen mehr als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 Prozent der Renovierungskosten. Liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40 Prozent ..."

Die anteiligen Renovierungskosten werden in der Regel nach dem Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts ermittelt. Mieter sollten einen zweiten Kostenvoranschlag zur Kontrolle einholen. Trotzdem kann die Abgeltungsklausel zu hohen Kosten führen. Hier kann es sich lohnen, nachzurechnen. Mieter können die Abgeltungsklausel unterlaufen, indem sie im "Do-it-yourself-Verfahren" die gesamte Wohnung renovieren, obwohl die Fristen noch nicht abgelaufen sind. Die Rechnung ist einfach: Entweder freiwillig mit Freunden und Bekannten die Wohnung selber renovieren oder anteilige Kosten bezahlen, die ein Malerfachgeschäft veranschlagt hat.

Sind Mieter nach dem Mietvertrag zu Renovierungsarbeiten verpflichtet, müssen sie keine Fachhandwerker oder Malerfachbetriebe beauftragen.
Der Vermieter hat immer nur Anspruch auf Arbeiten "mittlerer Art und Güte". Keine Rolle spielt es, ob ein Malermeister fachgerecht renoviert oder ob der Mieter selbst, seine Bekannten oder Freunde, diese Schönheitsreparaturen fachgerecht erledigen. Vertragsklauseln, die etwas anderes vorschreiben, und Eigenarbeiten des Mieters ausschließen, sind unwirksam.

Erste Anstreicherübungen des Mieters und dilettantische Arbeiten von Bekannten reichen jedoch nicht aus. Während der Mietzeit kann der Mieter natürlich auch Farben und Tapeten in der Wohnung frei wählen. Grüne oder rote Anstriche in der Wohnung, großflächige Blumentapeten, Heizungsrohre in türkis oder violett, alles reine Geschmackssache.

Dies gilt nicht mehr, wenn der Mieter auszieht. Dann muss die Wohnung in Ordnung sein, fachmännisch und neutral renoviert sein. Das bedeutet, Farben wie zum Beispiel türkis, lila, schwarz und rot sind unzulässig (LG Berlin 64 S 213/94).
Holztürrahmen, ursprünglich in Klarlack, dürfen nicht neu in den Farben grau oder grau-blau glänzend lackiert werden (LG Aachen 6 S 90/96).
Auf der anderen Seite bedeutet fachmännisch und neutral renoviert aber nicht, dass eine Raufasertapete immer komplett erneuert werden muss. Nach Ansicht des Amtsgericht Münster (49 C 774/97) kann sie dreimal und mehr überstrichen werden.