Mieterechte und Mieterpflichten

Welche Rechte haben Sie als Mieter und welche Pflichten? Wir skizzieren für Sie die häufigsten Streitfälle, die sich auf Ihre Mieterrechte und Mieterpflichten beziehen.

Mieterrechte und Mieterpflichten: Die häufigsten Streitfälle

Spielplatz

Kinder brauchen Spielplätze. Die Landesbauordnungen schreiben deshalb zum Teil vor, dass bei der Errichtung größerer Wohngebäude ein Kinderspielplatz anzulegen ist. Gehört ein Innenhof oder ein Garten zum Mietshaus, dürfen Kinder hier spielen. Sie dürfen auch Spielkameraden mitbringen. Sandkasten, Schaukel, Planschbecken dürfen aufgestellt werden.

Allerdings sollte bei der Standortsuche auch Rücksicht auf die Nachbarn genommen werden. Kommt es bei der Benutzung von Spielplätzen zu gravierenden Lärmbelästigungen für Nachbarn und Anwohner, kann die Benutzung eines Spielplatzes zeitlich eingeschränkt und die Art der Nutzung geregelt werden.

Kinderwagen parken

Kinderwagen können im Hausflur abgestellt werden. Es sei denn, aufgrund des ungünstigen Zuschnitts des Hausflures können Mitmieter nicht mehr gefahrlos oder problemlos den Flurbereich nutzen. Das gilt auf jeden Fall, wenn Mietvertrag oder Hausordnung keine Regelung zum "Kinderwagenparken" enthalten.

Wird in der Hausordnung das Abstellen des Kinderwagens im Hausflur ausdrücklich verboten, kann dies unwirksam sein. Insbesondere dann, wenn keine Abstellmöglichkeiten existieren und der Mieter darauf angewiesen ist.

Tiergeräusche: Bellen, Pfeifen, Miauen

Ständiges, ruhestörendes Gebell berechtigt die Mitmieter zur Mietminderung. Tiere müssen so gehalten werden, dass die Nachbarn nicht unzumutbar gestört werden. Gerichte können notfalls ein Bußgeld verhängen, so zum Beispiel, wenn die Nachbarn stundenlang durch das schrille Pfeifen eines Papageis gestört werden. Andere Gerichte haben konkrete Bell-, Kräh- und Pfeifzeiten festgelegt, zum Beispiel:

  • Hundegebell: Tagsüber zwischen 8 und 13 Uhr und zwischen 15 und 19 Uhr, nicht länger als zehn Minuten am Stück und höchstens 30 Minuten insgesamt;
  • Papageien (im Freien oder auf der Terrasse): 9 bis 12 und 14 bis 16 Uhr;
  • Hähne: 8 bis 9 Uhr, am Wochenende und an Feiertagen eine Stunde später, ab 9 Uhr. 
Lautstärke bei Fernseher und Radio

Fernseher, Radio, CD-Player etc. dürfen in der Wohnung natürlich benutzt werden. Nachbarn dürfen aber nicht belästigt werden. Ab 22 Uhr ist Nachtruhe, das heißt: Zimmerlautstärke.

Hausmusik

Darf im Mietshaus selbst musiziert werden? Wenn ja, wie lange? Mietvertrag und Hausordnung können hier Spielzeiten festlegen. Ein völliges Musizierverbot oder eine Spielzeiten- oder Ruhezeitenregelung, die dem praktisch gleichkommt, ist aber unzulässig.

Musizieren ist Bestandteil eines sozial üblichen Verhaltens, es darf beschränkt, aber nicht insgesamt verboten werden. Besonders problematisch wird es immer dann, wenn Berufsmusiker im Haus wohnen, denen das Musizieren ausdrücklich vertraglich erlaubt worden ist. Hier droht "Dauerberieselung".

Ansonsten gilt: Hausmusik ist im gleichen Rahmen erlaubt, wie auch die Benutzung von Fernseher, Radio oder CD-Player erlaubt ist. Bei hohen Geräuschpegeln oder wenn sich die Nachbarn in ihrer Wohnung gestört fühlen, können Spiel- oder Ruhezeiten festgelegt werden. Es kommt auch auf die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort an.

Zu berücksichtigen sind: Hellhörigkeit im Gebäude, vorhandene Schallschutzmaßnahmen, Pegel der Umgebungsgeräusche und Art des Musizierens.

Außerhalb der Mittagszeit darf täglich 1,5 bis 3 Stunden, je nach Instrument, bis 20 Uhr musiziert werden.

Feste und Feiern

Weder einmal im Monat noch einmal im Vierteljahr darf in einem Mehrfamilienhaus "so richtig auf die Pauke gehauen werden".Das heißt nicht, dass in einem Mietshaus keine Partys veranstaltet werden dürfen.

Wer feiert, muss aber auf die Nachbarn Rücksicht nehmen, insbesondere nach 22 Uhr. Nur ausnahmsweise bei Partys aus besonderem Anlass, zum Beispiel Geburtstag oder Hochzeit, darf etwas länger gefeiert werden.

Übermäßige Störungen der Nachtruhe muss der Nachbar aber auch dann nicht akzeptieren. Den Feiernden drohen nicht nur mietrechtliche Konsequenzen, zum Beispiel eine Abmahnung, sondern unter Umständen auch ein Bußgeld.

Nachbarn, die sich durch "Dauerpartys" in der Nachbarschaft gestört fühlen, können unter Umständen auch die Miete kürzen. Gegen Gartenfeste in einem typischen Wohngebiet können Nachbarn im Regelfall nichts sagen. Zumal dann nicht, wenn nach 22 Uhr im Partykeller oder im Gartenhaus weitergefeiert wird.

Grillen

Im Garten, auf der Terrasse oder auch auf dem Balkon darf im Sommer gegrillt werden. Allerdings verbietet das Immissionsschutzgesetz das Grillen im Freien, wenn Qualm konzentriert in die Wohnungen und Schlafräume von Nachbarn zieht. Dann droht sogar ein Bußgeld.

Deshalb sollte, wenn möglich, mit einigem Abstand zum Nachbarhaus oder zur Nachbarwohnung gegrillt und die Windrichtung beachtet werden. Die Qualmentwicklung lässt sich auch weitestgehend verhindern, wenn mit einem Elektrogrill und Alufolie gearbeitet wird.

Dem "rücksichtsvollen" Griller gegenüber müssen auch die Nachbarn Toleranz aufbringen. Wie oft im Jahr auf dem Balkon gegrillt werden darf, beurteilen die Gerichte unterschiedlich. Zweimal oder dreimal ist wohl zulässig (Landgericht Aachen Az: 6 S 2/02 und Landgericht Stuttgart Az: 10 T 359/96); eine allgemeingültige Regel gibt es aber nicht.

Letztlich kommt es aber immer auch auf die örtlichen Gegebenheiten an. Aber Vorsicht: Das Landgericht Essen (10 S 438/01) hat entschieden, dass ein Grillverbot im Mietvertrag wirksam ist. Egal, ob Holzkohle oder Elektrogrill - um Streit unter den Nachbarn von vorn herein zu verhindern, kann per Mietvertrag das Grillen auf dem Balkon verboten werden.

Balkon

Balkone und Terrassen können Mieter grundsätzlich nutzen, wie sie wollen. Mieter dürfen also Stühle, Bänke, Tische, Sonnenschirme usw. auf ihrem Balkon oder ihrer Terrasse aufstellen. Freunde, Nachbarn und Verwandte dürfen eingeladen werden. Hier kann gegessen, getrunken und gefeiert werden. Im Interesse der Nachbarschaft ist aber von den Feiernden Rücksicht zu nehmen, und insbesondere ab 22.00 Uhr muss es ruhig sein.

Der Mieter darf außerdem einen unauffälligen Sichtschutz oder ein Rankengitter anbringen. Er muss nur darauf achten, dass das Mauerwerk nicht beschädigt wird. Soll eine größere Markise installiert werden, wird die Zustimmung des Vermieters benötigt.

Auf dem Balkon darf Wäsche getrocknet werden. Das gilt ohne Weiteres für die "kleine Wäsche" und für das Aufstellen eines Wäscheständers. Aber auch eine fest montierte Wäschestange oder Wäscheleine ist möglich.

Bohr- und Dübellöcher sind auf dem Balkon genauso zulässig wie in der Wohnung selbst. Die "große Wäsche" darf auf dem Balkon zumindest dann getrocknet werden, wenn er zum Hinterhof hinaus geht und niemand ernsthaft Anstoß nehmen kann.

Blumenkübel dürfen ebenfalls auf dem Balkon aufgestellt werden, genauso wie Blumenkästen oder Blumentöpfe. Voraussetzung ist, dass die Blumenkästen ordnungsgemäß befestigt sind, so dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden.

Für die Reinigung des Balkons ist der Mieter zuständig. Hierzu gehört auch das Säubern des Abflusssiebes. Bei stärkeren Verschmutzungen, zum Beispiel durch Tauben, muss der Vermieter einschreiten. Reparaturen am Balkon sind ebenfalls Sache des Vermieters.

Fahrräder

Grundsätzlich kann der Mieter sein Fahrrad in seinem Keller oder sofern hierfür kein geeigneter Raum wie z.B. Keller oder Garage zur Verfügung steht auch in seiner Wohnung abstellen. Die Mietsache selbst darf hierdurch weder beschädigt noch beeinträchtigt werden.

Wenn jedoch ein geeigneter Raum vorhanden ist und die Hausordnung das Unterbringen des Fahrrads in diesen Räumlichkeiten vorsieht, ist die Hausordnung zu befolgen.

Ausnahmen kann es geben, wenn es sich um ein besonders wertvolles Fahrrad handelt. Dieses darf dann ggf. in der Wohnung abgestellt werden. Hierzu gibt es entsprechende gerichtliche Urteile.

Fehlt ein Fahrradkeller im Haus, darf das Fahrrad nicht ohne Weiteres im Hausflur oder im Kellereingangsbereich abgestellt werden. Das ist allenfalls für kurze Zeit möglich und nur, wenn der Vermieter zustimmt und die Mitbewohner im Haus hierdurch nicht gestört oder belästigt werden. Außerdem dürfen Rettungswege nicht durch Fahrräder blockiert werden.

Besuch

Besuchsverbote sind sittenwidrig und damit nichtig, egal, ob sie im Mietvertrag stehen oder ob der Vermieter dem Besuch eines Mieters persönlich den Zutritt zur Wohnung untersagt.

Ausnahmen kann es allenfalls für Personen geben, die in der Vergangenheit im Haus randaliert oder andere Hausbewohner gestört und belästigt haben. Ansonsten sind Kaffeebesuche von Bekannten, nächtliche Damen- oder Herrenbesuche oder mehrwöchige Besuche von Freunden und Verwandten zulässig.

Der Vermieter muss nicht einmal um Erlaubnis gefragt werden, es sei denn, der Dauerbesucher entpuppt sich als Untermieter und bleibt monatelang.

Untervermietung

Eine Untervermietung ist zulässig, wenn der Vermieter zustimmt.

Soll die ganze Wohnung untervermietet werden, kann der Vermieter frei entscheiden, ob er die Untervermietung erlaubt oder nicht. Will der Mieter nur einen Teil der Wohnung untervermieten, zum Beispiel einzelne Zimmer, hat er Anspruch auf die Vermietererlaubnis, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann.

Gemeint sind einleuchtende persönliche oder wirtschaftliche Gründe; wenn der Mieter die teure Miete alleine nicht mehr aufbringen kann oder wenn er sich nach dem Auszug seiner Kinder allein und unsicher in der großen Wohnung fühlt.

Wesentlich ist, dass das "berechtigte Interesse" an der Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein darf.

Partner-Nachzug

Wer heiratet, kann seinen Ehepartner immer nachziehen lassen. Dieser Fall hat mit Untervermietung nichts zu tun. Aber auch wenn der Mieter seinen Lebensgefährten oder seine Lebensgefährtin in die Wohnung aufnehmen will, ist das ein einleuchtender Grund, und der Vermieter muss zustimmen. Natürlich darf der Mieter auch seine Eltern in der Wohnung aufnehmen.

Treppenhaus

Treppenhäuser und Flure sind auch dann mitvermietet, wenn sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sind. Der Vermieter ist dafür verantwortlich, dass Flure und Treppenhäuser ohne Gefahr für Leib und Leben genutzt und betreten werden können.

Er muss zum Beispiel dafür sorgen, dass die Beleuchtung funktioniert und das Treppengeländer in Ordnung ist. Außerdem ist er für alle notwendigen Ausbesserungsarbeiten und malermäßigen Renovierungen zuständig.

Treppe putzen

Lässt der Vermieter das Treppenhaus regelmäßig putzen, kann er vertraglich vereinbaren, dass die Mieter die Kosten als Betriebskosten zu zahlen haben. Putzt der Hausmeister, sind die Kosten mit den Hausmeisterkosten nach der Betriebskostenabrechnung in der Regel abgegolten.

Der Vermieter kann auch per Mietvertrag und Hausordnung festlegen, dass die Mieter die Treppe selbst putzen. Danach muss dann meistens der Mieter im Wechsel mit anderen Mietern an einem bestimmten Wochentag den Treppenabschnitt, der zwischen zwei Geschossen liegt, reinigen.

Im Urlaub oder bei Krankheit muss der Mieter, der turnusmäßig verpflichtet wäre zu putzen, für eine Vertretung sorgen oder mit dem Nachbarn tauschen.

Fußmatte

Mieter dürfen Fußmatten vor ihrer Tür auslegen. Dagegen kann nicht eingewandt werden, Fußmatten seinen überflüssig, gefährdeten die anderen Treppenhausbenutzer oder behinderten die Putzfrau bei der Reinigung des Treppenhauses. Auf der Fußmatte dürfen bei schlechter Witterung auch die Schuhe abgestellt werden.

Rauchen

Mieter dürfen in der Wohnung und auf dem Balkon rauchen. Ein Rauchverbot des Vermieters ist unwirksam. Starkes Rauchen in der Wohnung ist auch kein Kündigungsgrund für den Vermieter, selbst wenn der vorher ausdrücklich nur an Nichtraucher vermieten wollte.

Baden und Duschen

Mieter dürfen in den eigenen vier Wänden so oft duschen und baden, wie sie wollen. Selbst nach 22 Uhr darf gebadet und geduscht werden. Mietvertragsklauseln oder Regelungen in der Hausordnung, wonach nächtliches Baden und Duschen grundsätzlich verboten ist, sind unzulässig.

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf muss der nächtliche Duschvorgang aber auf maximal 30 Minuten beschränkt werden inklusive "vorbereitender und abschließender Tätigkeiten wie Ein- und Ablaufenlassen des Wassers".

Toilette

Die Toilette und damit die Wasserspülung darf rund um die Uhr benutzt werden. Nachbarn oder Vermieter dürfen - insbesondere Männern - auch keine Vorschriften hinsichtlich der Benutzung der Toilette machen.

Einrichten und Möblieren

Der Mieter kann sich in seiner Wohnung einrichten und sie möblieren, wie er will. Der Vermieter muss weder um Erlaubnis gefragt werden, noch muss sich der Mieter an den Wohnvorstellungen des Vermieters orientieren. So darf der Mieter zum Beispiel Gardinen nach seinem Geschmack aufhängen, er kann aber auch ganz auf die Gardinen verzichten.

Der Mieter kann seine Wohnung aufräumen oder auch nicht. Er kann, wenn er will, putzen und die Aschenbecher leeren, er muss aber nicht. Er kann leere Flaschen in der Wohnung stehen lassen und Zeitungen stapeln. Den Vermieter geht das alles nichts an.

Bohren und Dübeln

In der Wohnung darf in normalem Umfang gebohrt und gedübelt werden. "Vertragsgemäßer Gebrauch" bedeutet zum Beispiel, dass der Mieter im Badezimmer Halter für Spiegel, Spiegelkonsole und Spiegellampen, Handtücher, Zahnputzgläser, Seifenschale, Klopapierrolle, Klobürste sowie Duschstange und Haltegriff an der Badewanne anbringen darf. Hierfür kann und muss er Dübellöcher bohren. Bis zu 32 Dübellöcher im Bad billigte das Landgericht Hamburg (307 C 50/01) dem Mieter zu.

Wäsche trocknen

Kleinwäsche darf in der Mietwohnung aufgehängt und getrocknet werden. Für größere Wäschestücke muss - soweit vorhanden - der Speicher oder Trockenkeller genutzt werden. Ansonsten dürfen auch die in der Wohnung getrocknet werden. Mieter sollten dann öfter lüften (Durchzug), um Feuchtigkeitsschäden zu verhindern.

Wäschetrockner

Ein Wäschetrockner darf in der Wohnung aufgestellt werden. Kondenstrockner sind unproblematisch. Bei Wäschetrocknern mit einer Entlüftung nach außen muss eine vorhandene Ablüftungsvorrichtung benutzt werden.

Führt der Mieter die Luft lediglich mit einem Schlauch nach draußen, muss er mit einem Verbot rechnen. Nachbarn, die in diesen Fällen durch Nebelschwaden des Wäschetrockners erheblich belästigt werden, können die Miete mindern.

Wohnungsschlüssel

Mieter haben Anspruch auf Schlüssel für Haus- und Wohnungstür, Briefkasten, Garage, Keller und Speicher. Mieter können so viele Schlüssel verlangen, wie sie tatsächlich benötigen, zum Beispiel auch für ältere Kinder, den Lebensgefährten, einen Untermieter oder die Kinderfrau.

Der Vermieter darf keinen Zweitschlüssel zur Wohnung besitzen, es sei denn, der Mieter hat dies erlaubt. Für Notfälle ist es ratsam, einen Zweitschlüssel beim Nachbarn zu hinterlegen und den Vermieter entsprechend zu informieren.

Sicherheitsschloss

Ist die Haustür des Mietshauses nur mit einem einfachen Türgriff versehen, kann der Mieter vom Vermieter den Einbau eines Schnappschlosses verlangen - aber nicht mehr. Der Einbau eines Sicherheitsschlosses wäre eine Wohnwertverbesserung und damit eine Modernisierungsmaßnahme, die letztlich der Mieter bezahlen müsste.

Will der Mieter auf eigene Kosten ein Sicherheitsschloss oder einen Türspion einbauen lassen, darf der Vermieter das nicht verbieten. Verlangt der Vermieter am Ende der Mietzeit die Entfernung des Sicherheitsschlosses oder des Türspions, ist zu prüfen, ob dies nicht rechtsmissbräuchlich ist.

Tür- und Wohnungsschilder

Der Mieter darf am Hauseingang und an der Wohnungstür ein Namensschild anbringen. Zieht er aus, sind die von ihm angebrachten Schilder wieder zu entfernen. Der Vermieter hat das Recht, einheitliche Schilder, insbesondere an der Haustür und/oder an den Klingeln vorzuschreiben.

Briefkasten

Mieter haben Anspruch auf einen eigenen Briefkasten. Die Briefkästen müssen so konstruiert sein, dass bei der Zustellung von Zeitschriften oder DIN-A4-Umschlägen keine Probleme auftreten können. Das Amtsgericht Charlottenburg (27 C 262/00) meint, der Einwurfschlitz müsse laut DIN-Vorschrift 32617 mindestens 325 mm breit sein.

Die DIN 32617 wurde im Mai 2003 durch die europäische Norm DIN EN 13724 ersetzt. Von der Deutschen Post wurde für die Briefkästen die DIN 32617 sowie europäische neuere Euro Norm EN 13724 empfohlen.

Wohnungsbesichtigung

Nur wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass der Vermieter die Mieterwohnung besichtigen darf, muss der Mieter den Vermieter in die Wohnung lassen - zu den üblichen Tageszeiten, nach vorheriger Anmeldung und unter Berücksichtigung eventueller Mieterinteressen.

Gerichte urteilten sogar, dass der Vermieter bei der Besichtigung Filzpantoffeln anziehen muss, wenn es der religiösen Überzeugung des Mieters entspricht, die Wohnung nicht mit Straßenschuhen zu betreten. Betritt der Vermieter, ohne sich anzumelden, in Abwesenheit des Mieters die Wohnung mit einem Zweitschlüssel, ist dies Hausfriedensbruch. Der Mieter hat dann das Recht, fristlos zu kündigen.

Teilgewerbliche Nutzung

Ein Arbeitszimmer darf sich der Mieter immer in seiner Wohnung einrichten. Will er die Wohnung aber teilweise gewerblich nutzen, muss er die Zustimmung des Vermieters einholen. Dieser muss sein Einverständnis erklären, wenn keine Schädigungen der Wohnung oder der Zugänge (Hausflur und Treppenhaus) zu befürchten sind, keine unzumutbare Belästigung der Mitbewohner zu erwarten ist, keine Veränderung des Charakters der Wohnung eintritt und keine baulichen Veränderungen der Mieträume erforderlich sind.

Kommen täglich zwei Kunden, zum Beispiel zu einer Astrologin, kann der Vermieter nichts dagegen einwenden. Erst bei verstärktem Kundenbesuch oder dem Einsatz störender, lautstarker Maschinen kann der Vermieter die Zustimmung verweigern. Möglicherweise muss er sogar im Interesse der übrigen Mieter einschreiten.

Temperaturen

Ist der Vermieter für die Heizung verantwortlich, muss er dafür sorgen, dass tagsüber 20 bis 22 Grad Celsius Mindesttemperatur in der Wohnung erreicht werden können. Nachts, also zwischen 24 und 6 Uhr, darf die Heizung heruntergeschaltet werden. Aber auch nachts ist eine Temperatur zwischen 17 und 18 Grad Celsius einzuhalten.

Satellitenschüssel

Ist im Haus Kabelanschluss vorhanden, darf der Mieter normalerweise keine Satellitenschüssel aufstellen. Ausnahme: Der Mieter kann nachweisen, dass er gerade an den zusätzlichen, nur über Satellit zu empfangenden Programmen ein besonderes Interesse hat.

Das gilt etwa für einen ausländischen Mieter, wenn es um den Empfang eines Heimatsenders geht. Diese Ausnahme gilt auch bei einem ausländischen Familienangehörigen, der mit in der Wohnung lebt, erst recht bei einem ausländischen Ehegatten.

Auch deutschsprachige Mieter, die aus beruflichen Gründen ein gesteigertes Interesse an ausländischen Programmen haben, zum Beispiel Auslandsjournalisten oder Dolmetscher, haben Chancen. Problemlos kann es sein, eine Parabolantenne auf Terrasse oder Balkon aufzustellen, wenn dadurch weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte optische Beeinträchtigung des Mietobjektes verursacht wird.

(Quelle: Deutscher Mieterbund)

kautionsfrei mieten umziehen

Mietkaution sparen

Mietkautionsbürgschaft: Verwenden Sie Ihr Geld für die Mietkaution lieber anders!
Kautionsfrei mieten

immobiliensuche umziehen umzug

Immobiliensuche

Ob Kaufen oder Mieten: hier wird alle 6 Sekunden eine neue Immobilie inseriert.
Wohnung finden