Mietkaution

Eine Mietkaution ist kein Muss – Voraussetzung für sie ist, dass Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben. Ihre Höhe darf drei Monatsmieten nicht übersteigen.

Mietkaution: Die Sicherheitsleistung des Mieters

Mit der Kaution soll dem Vermieter zumindest teilweise das Risiko abgenommen werden, dass offene Miet- oder Nebenkostenforderungen oder Ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht durchgesetzt werden können, weil der Mieter zahlungsunfähig ist. Automatisch muss der Mieter keine Kaution zahlen.

Voraussetzung für das Hinterlegen einer Mietkaution ist, dass Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung treffen. Die Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen, ohne Nebenkostenvorauszahlungen und ohne Nebenkostenpauschalen.

Anlage der Mietkaution

Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei in der Entscheidung, welche Form einer Mietsicherheit sie vereinbaren. Die gebräuchlichste und ausdrücklich im Gesetz geregelte Form ist die so genannte Barkaution.

Der Mieter übergibt oder überweist dem Vermieter den vereinbarten Kautionsbetrag. Er hat das Recht, die Kaution in drei aufeinander folgenden Monatsraten zu zahlen.

Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss die Mietkaution auf einem Sonderkonto von seinem übrigen Vermögen getrennt anlegen, und zwar mit der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Verzinsung für die Mietkaution.

Werden diese Vorgaben eingehalten, ist sichergestellt, dass die Kaution auch bei einem Konkurs des Vermieters für den Mieter nicht verloren geht.

Der Gesetzgeber lässt auch zu, dass Mieter und Vermieter eine andere Anlageform als die "Sparbuch"-Variante vereinbaren. Voraussetzung muss auch hier sein, dass die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgt. Als eine andere Anlageform kommt zum Beispiel ein Festgeld-Konto in Betracht, aber theoretisch auch Aktien.

Mieter und Vermieter sollen die Chance haben, höhere Zinsen oder höhere Erträge zu erzielen als den Sparbuch-Zins.

Wichtig: Bei der Rückzahlung der Mietkaution müssen die tatsächlich angefallenen Zinsen oder Erträge dem Mieter in voller Höhe zufließen. 

Mietkaution: Alternativen zur Barkaution

Mieter und Vermieter können anstelle der Barkaution und der oben beschriebenen Anlageformen aber auch - wie bisher - eine völlig andere Art von Sicherheit vereinbaren.

Alternativen sind Kautionsbürgschaften und Verpfändungen:

  • Bei der Kautionsbürgschaft verbürgt sich eine Bank oder Versicherung des Mieters bis zur Höhe der vereinbarten Kautionssumme für eventuelle Ansprüche des Vermieters. Es wird eine Bürgschaftsurkunde über die Höhe des Kautionsbeitrags ausgestellt und an den Vermieter übergeben. Der Mieter hat den Vorteil, dass er finanziell flexibel bleibt. Aber auch wenn die Mietkaution bereits hinterlegt ist, ist es noch möglich, dass diese gegen eine Kautionsbürgschaft getauscht wird.
  • Bei dieser Kautionsform kann ein Sparguthaben, aber auch Wertpapiere, Bausparverträge o.ä. verpfändet werden. Im Falle des "verfpändeteten Sparbuchs" legt der Mieter ein Sparbuch auf seinen Namen mit der Kautionssumme an und verpfändet es dann an den Vermieter. Hierzu übergibt er dem Vermieter das Sparbuch, entsprechende Verpfändungserklärungen gibt es bei Banken und Sparkassen.
Rückzahlung der Mietkaution

Ist das Mietverhältnis beendet, muss der Vermieter die Mietsicherheit zurückgeben.

Bei einer Barkaution muss er den Kautionsbetrag inklusive der zwischenzeitlich erwirtschafteten Zinsen oder Erträge zurückzahlen. Theoretisch muss dies so schnell wie möglich geschehen, praktisch hat der Vermieter zunächst einmal Zeit, zu prüfen, ob er noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter geltend machen kann, die er dann mit der Kaution verrechnen darf.

Ansprechpartner für die Rückzahlung der Mietkaution ist der Vermieter. Hat während des Mietverhältnisses ein Eigentümer- oder Vermieterwechsel stattgefunden, zum Beispiel weil das Haus verkauft worden ist, dann ist der neue Eigentümer, das heißt der aktuelle Vermieter, für die Rückzahlung der Kaution verantwortlich.

Es kommt nicht darauf an, ob der neue Vermieter die Kaution von seinem Vorgänger erhalten oder er die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution ihm gegenüber übernommen hat.Der Vermieter muss die Kaution zurückzahlen.

Kann der Erwerber oder der jetzige Vermieter nicht zahlen, hat der Mieter das Recht, sich wieder an seinen alten Vermieter, das heißt an den Verkäufer, zu wenden. Der muss dann die Mietkaution zurückzahlen.

(Quelle: Deutscher Mieterbund)

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