Mietvertragsklauseln

Die Rechte und Pflichten der Vertragspartner werden im Mietvertrag niedergeschrieben. Ab und zu stehen in Mietverträgen Klauseln, die unwirksam sind, weil sie gegen "zwingendes Recht" verstoßen.

Allgemeine Mietvertragsklauseln: Was ist erlaubt, was nicht?

Die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter werden im Mietvertrag niedergeschrieben. Bisweilen sind in Mietverträgen Klauseln zu finden, die unwirksam sind, weil sie gegen „zwingendes Recht“ verstoßen.

Auf der anderen Seite gibt es eine Reihe von zwingend vorgeschriebenen mietrechtlichen Regelungen, das heißt, von diesen Paragraphen darf „keinen Milimeter“ abgewichen werden.

Hausordnung

In der Hausordnung werden vor allem Fragen geregelt im Zusammenhang mit der Hausreinigung, der Benutzung der zur Verfügung stehenden gemeinsamen Einrichtungen wie Waschküche, Speicher, Garten oder zu Ruhezeiten im Haus. Meistens ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages.

Wenn dies nicht der Fall ist, kann der Vermieter einseitig eine Hausordnung aufstellen. Die Regelungen in einer solchen einseitig erlassenen Hausordnung können aber keine eigenständigen Rechte und Pflichten der Mieter begründen.

Beispiel: Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Mieter für die Treppenhausreinigung zuständig sind. In der Hausordnung kann der Vermieter dann Vorgaben zum wöchentlichen Wechsel dieser Verpflichtung machen.

Sowohl in einer Hausordnung, vor allem aber in Formularmietverträgen stößt man immer wieder auf unwirksame Klauseln. Unwirksam ist eine Vertragsklausel zum Beispiel dann, wenn gesetzlich vorgesehene Mieterrechte über Gebühr verändert, häufig nahezu ins Gegenteil verkehrt werden. 

Zwingende Mietvertragsklauseln

Egal, was im Mietvertrag steht, die folgenden Punkte sind im Bürgerlichen Gesetzbuch abschließend geregelt:

  • Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
  • Ende und Kündigung des Mietverhältnisses inkl. Fristen und Widerspruchsmöglichkeiten
  • Recht zur Mietminderung
  • Mieterhöhungen

Bei diesen Punkten sind alle Regelungen im Mietvertrag zum Nachteil des Mieters von vorn herein unwirksam. Auf der anderen Seite können Mieter und Vermieter auch bei diesen Punkten zu Gunsten des Mieters anderes vereinbaren.

Das heißt: Im Mietvertrag dürfen die Mieterrechte "verbessert" werden, nicht aber "verschlechtert". So kann beispielsweise der Kündigungsgrund "Eigenbedarf" im Mietvertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Es dürfen aber keine neuen Kündigungsgründe für den Vermieter geschaffen oder die gesetzlichen Vorgaben für den Kündigungsgrund Eigenbedarf aufgeweicht werden.

Unwirksame Mietvertragsklauseln

Unwirksame Mietvertragsklauseln gibt es in praktisch allen Formular- oder "Mustermietverträgen". Da es Hunderte von Vertragstexten gibt, die teilweise jährlich oder alle zwei Jahre geändert oder neu aufgelegt werden, ist es unmöglich, alle unwirksamen Klauseln aufzuführen. Das Mietvertrags-Muster auf umziehen.de ist vom Deutschen Mieterbund geprüft und enthält keine unwirksamen Klauseln Mietvertrag kostenlos herunterladen.

Unwirksam ist aber beispielsweise:

    • Baden und Duschen nach 22 Uhr verboten.
    • Das Halten von Haustieren ist unzulässig.
    • Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, durchbohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen.
    • Schönheitsreparaturen müssen von Fachhandwerkern ausgeführt werden.Teppichböden müssen von einer Fachfirma gereinigt werden.
    • Der Mieter zahlt dem Vermieter eine unverzinsliche Kaution in Höhe von ... Euro, fällig einen Monat vor Einzug.
    • Eine Gebrauchsüberlassung oder Untervermietung an Dritte ist ausgeschlossen.
    • Die Übernachtung von Besuchern ist nicht gestattet.
    • Der Vermieter darf die Mieträume jederzeit betreten.
    • Die Einrichtung der Wohnung darf nur mit Genehmigung des Vermieters verändert werden.
    • An allen Reparaturen beteiligt sich der Mieter mit 20 Prozent.
    • Verstopfungen von Entwässerungsleitungen hat der Mieter bis zum Hauptrohr zu beseitigen.
    • Nach 22.30 Uhr ist eine Zimmertemperatur von 12 Grad Celsius vertragsgemäß.
    • (Quelle: Deutscher Mieterbund)