Mietkaution: Höhe, Fristen, Stolperfallen
Im Allgemeinen handelt es sich bei der Mietkaution um eine Geldsumme, die der Mieter dem Vermieter mit Beginn der Mietdauer übergibt. Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für den Fall, dass größere Schäden an der Wohnung entstehen oder der Mieter die monatliche Miete nicht mehr zahlt.
In der Regel wird die Mietsicherheit in Form einer Barkaution gezahlt, also entweder sprichwörtlich als Barbetrag übergeben oder überwiesen. Es ist aber auch möglich, die Mietkaution als verpfändetes Sparbuch oder Sparbuch mit Sperrvermerk zu hinterlegen.
Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich klar geregelt. Gemäß § 551 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darf sie höchstens drei Monats-Kaltmieten betragen. Wie berechnet sich also die Mietkaution? Im Grunde ganz leicht: Dreimal die Grundmiete für die Wohnung ohne Betriebskosten und Abschlagszahlungen für Strom, Wasser usw. Dazu heißt es im Gesetz wörtlich, die Kaution darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
Normalerweise wird die Kaution direkt zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt. Haben Sie mit Ihrem Vermieter eine Ratenzahlung vereinbart, wird die erste Kautionsrate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die übrigen Raten werden dann zusammen mit den nächsten regulären Mieten überwiesen.
Gut zu wissen: Vermieter dürfen nicht auf die Zahlung der vollen Kaution vor Schlüsselübergabe bestehen. Hier greift erneut § 551 BGB. Absatz 2 besagt abgesehen von der Aufteilbarkeit der Kaution in Raten nämlich auch, dass die Mietkaution erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig wird – also ab dem Moment, wenn der Mietvertrag läuft und die Schlüssel übergeben sind. Absatz 4 wiederum konkretisiert, dass Regelungen, die hiervon abweichen und zum Nachteil des Mieters sind, keine Gültigkeit haben.
Haben Sie Ihrem Vermieter eine Kaution überwiesen, die höher als drei Monats-Kaltmieten ist, können Sie die überschüssige Summe zurückverlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2003 in einem Urteil klargestellt (Aktenzeichen VIII ZR 86/03). Nur die tatsächlich angemessene Mietkaution darf Ihr Vermieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten.
Der Vermieter darf die hinterlegte Kaution nicht auf sein privates Girokonto einzahlen oder sie in bar in einer Geldkassette aufbewahren. Gemäß § 551 BGB ist er verpflichtet, die hinterlegte Mietkaution „zum üblichen Zinssatz“ anzulegen – getrennt von seinem eigenen Vermögen. Die Zinsen, die die Mietkaution dadurch erbringt, gehören ebenfalls dem Mieter.
Wichtig: Die Kaution bleibt immer Eigentum des Mieters. Der Vermieter erhält sie nur zur Verwahrung. Wenn der Mieter auszieht, hat er Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution – es sei denn, der Vermieter hat einen berechtigten Grund, die Kaution einzubehalten.
Vermieter sind dazu verpflichtet, die erhaltene Mietkaution nach dem Ende der Mietzeit zurückzuzahlen. Das müssen sie aber nicht sofort nach dem Auszug des Mieters tun. Denn: Ihr Vermieter hat das Recht, nach Ihrem Auszug zuerst zu prüfen, ob zum Beispiel (größere) Reparaturen an der Wohnung nötig sind, die Sie verschuldet haben. Wie lange die Mietkaution einbehalten werden darf, ist nicht einheitlich geregelt. Da die Anspruchsfrist des Vermieters nach sechs Monaten verjährt, muss er die Kaution aber in der Regel spätestens nach dieser Frist auszahlen.
Tipp: Wird die Wohnung zwischenzeitlich bereits weitervermietet, endet die Verjährungsfrist früher und Ihr ehemaliger Vermieter muss die Kaution schon vor Ablauf der sechs Monate an Sie auszahlen.
In Ausnahmefällen darf der Vermieter einen Teil der Kaution auch länger als sechs Monate einbehalten. Das muss dann allerdings genau begründet werden. Mögliche Gründe sind etwa zu erwartende Nebenkostennachzahlungen. So hat es der BGH in einem Urteil vom 18.01.2006 entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 71/05).
Viele Mieter fragen sich: Muss man Mietkaution zahlen? Die Antwort lautet normalerweise: Ja. Der Vermieter hat zwar keinen automatischen gesetzlichen Anspruch auf eine Kaution für die Wohnung. Er darf sie aber im Mietvertrag festschreiben – und dann muss der Mieter sie auch hinterlegen. Eine mögliche Alternative zur Barkaution ist die Mietkautionsbürgschaft.
Der Mieter muss die komplette Mietkaution nicht auf einmal zahlen, wenn er das nicht kann. Er ist berechtigt, die Kaution in bis zu drei monatliche Raten aufzuteilen (§ 551 Absatz 2 BGB). Seit 2013 gilt für neu abgeschlossene Mietverträge: Zahlt der Mieter die dort vereinbarte Kaution nicht, dann darf der Vermieter ihm fristlos kündigen, sobald er mit den Raten in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug ist. Das regelt § 569 Absatz 2a BGB.
Wer Leistungen vom Jobcenter erhält und die Kaution für eine neue Mietwohnung nicht aufbringen kann, hat unter Umständen die Möglichkeit, ein Darlehen vom Jobcenter zu erhalten.
Gegebenenfalls können Sie auch eine Mietkautionsversicherung abschließen. Dabei zahlen Sie dem Versicherer eine monatliche oder jährliche Gebühr. Im Gegenzug übernimmt der Versicherer die Haftung für eventuelle Mietrückstände oder Mietausfälle gegenüber dem Vermieter.
Tipp für Mieter: Sie sollten sich vom Vermieter immer quittieren lassen, dass und in welcher Höhe Sie die Mietkaution hinterlegt haben – vor allem, wenn Sie bar zahlen. Überweisen Sie dem Vermieter das Geld, bewahren Sie den entsprechenden Kontoauszug auf, bis Sie ausziehen und die Kaution zurückerhalten haben.
Höhe der Mietkaution bei gewerblicher Vermietung
Bei einer gewerblichen Vermietung greift § 551 BGB nicht: Die Höhe der Mietkaution ist hier nicht auf drei Monatsmieten begrenzt, sondern kann zwischen Mieter und Vermieter frei verhandelt werden. Hintergrund ist, dass in Gewerberäumen die Einrichtung oder mitvermietete Technik von besonders hohem Wert sein kann, der eine höhere Kaution rechtfertigt.
Der Vermieter ist bei Gewerbevermietungen auch nicht gesetzlich verpflichtet, die Kaution so anzulegen, dass sie Zinsen erbringt. Beide Seiten sollten sich daher auf eine Anlageform einigen und dies schriftlich festhalten.
Der Vermieter darf die Kaution grundsätzlich erst nach Ende der Mietdauer verwenden, um ausstehende Zahlungen abzurechnen oder Reparaturen zu bezahlen. Das hat der BGH klargestellt (Aktenzeichen VIII ZR 234/13).
In dem verhandelten Fall stand im Mietvertrag eine Klausel, die die Mieterin stark benachteiligte: Der Vermieter sollte bei Bedarf während der Mietdauer auf die Kaution zurückgreifen können, die Mieterin sollte sie dann wieder „auffüllen“. Als die Mieterin wegen eines Mangels die Miete minderte und der Vermieter sich daraufhin als Ausgleich aus der Kaution bediente, ging die Sache vor Gericht. Die Mieterin erhielt schließlich vor dem BGH recht.
Der Vermieter darf nur dann während der Mietdauer auf die Kaution zugreifen, wenn der Mieter entweder zugestimmt hat oder wenn es dazu eine gerichtliche Entscheidung gibt.
Aber auch Mieter dürfen mit der Kaution nicht einfach machen, was sie wollen. Wenn ein Mieter zum Beispiel seine Wohnung kündigt, muss er trotzdem noch bis zuletzt Miete zahlen und darf nicht schon einige Monate vor Auszug die Zahlungen einstellen.
Manche Mieter sind der Ansicht, dass sie dies dürfen, da der Vermieter ja die Mietkaution in Höhe von drei Monatsmieten von ihnen bekommen hat. Das stimmt aber nicht, wie 2016 ein Urteil des Amtsgerichts München klargestellt hat (Aktenzeichen 432 C 1707/16): Eine Mieterin hatte ihre Wohnung gekündigt und für die letzten beiden Monate keine Miete mehr gezahlt – mit Verweis auf die Kaution. Die Vermieterin wollte das nicht hinnehmen.
Das Gericht gab der Vermieterin recht und stellte klar: Zu einer solchen eigenmächtigen Verrechnung sei die Mieterin nicht berechtigt. Schließlich stelle die Kaution eine Sicherheit für den Vermieter dar, die bis zum Ende der Mietdauer gegeben sein müsse, so die Begründung.
Die Mietkaution ist grundsätzlich pfändbar – aber nicht während der laufenden Mietdauer.
Wenn der Mieter Schulden hat und sein Vermögen gepfändet wird, gehört auch die beim Vermieter hinterlegte Kaution dazu. Da diese aber sogenanntes zweckgebundenes Vermögen ist – sie dient ja dem Vermieter als Sicherheit –, kann der Vermieter eine entsprechende Erklärung (eine sogenannte Drittschuldnererklärung) gegenüber der pfändenden Bank abgeben.
So wird die Pfändung der Mietkaution gestoppt, bis der Mieter auszieht. Ist der Mieter zu diesem Zeitpunkt immer noch verschuldet, zahlt der Vermieter nicht ihm die Kaution aus, sondern direkt der Bank. Muss der Vermieter von der Kaution etwas abziehen, weil der Mieter bei ihm noch Zahlungen offen hat, dann erhält die Bank den Betrag, der übrig bleibt.
